Какие вести с берегов Эгейских?

Продолжим обзор особо привлекательных для инвестиций стран рассказом о Греции, которая на сегодняшний день переживает настоящий бум, связанный с наплывом иностранцев на рынок недвижимости страны. На фоне таких традиционных направлений, как Кипр, Испания или Великобритания, молодой греческий рынок развивается довольно бурно. Где и что можно приобрести на просторах Эллады и как это сделать заинтересованным в покупке гражданам Украины?

Греция находится на стыке Запада и Востока, соединяя Европу, Азию и Африку. Ее соседями являются Албания, Македония, Болгария и Турция. В Северной Греции пересекаются все морские, сухопутные и воздушные транспортные артерии, тянущиеся через Балканский полуостров. Центр Северной Греции, древний портовый город Салоники, является одним из самых значительных торгово-промышленных центров Балкан, поэтому именно здесь, а не в Афинах, проводятся крупнейшие в Южной Европе межотраслевые выставки. К самым популярным для отдыха и проживания регионам не только Греции, то и Южной Европы в целом, относится полуостров Халкидики, расположенный в Северной Греции. Относительно новый участник рынка недвижимости, охватывающий около 70 малых и больших поселений, Халкидики является одним из излюбленных туристических направлений для украинских и русских туристов в Греции.

Особенности региона

По словам представителя компании «Дом Хеллас Украина», одной из определяющих характеристик, привлекающих в регион иностранных туристов, стали уникальные природные условия этой местности. Если в Афинах, которые расположены ближе к экватору, климат более сухой и жаркий (летняя температура составляет +45 ˚С), то на Халкидиках он более мягкий, а берега чистейшего моря покрыты как привычными глазу украинца сосновыми борами, так и пальмовыми рощами. Здесь расположена святыня православия — Святая Гора Афон. Не следует забывать, что Греция является православным государством, а это еще один плюс для большинства покупателей из Украины. На покупку недвижимости на Халкидиках придется затратить больше времени, чем в других районах страны. Дело в том, что данная территория относится к приграничным районам, а значит, согласно греческому законодательству (закону № 22/24 от июля 1927 года), иностранному гражданину требуется специальное разрешение на покупку недвижимости от Министерства Национальной Обороны Греции. Однако, по мнению эксперта, затраченные усилия того стоят. Цена квадратного метра недвижимости на Халкидиках колеблется от 1 до 2 тыс. евро в зависимости от удаленности от моря.

Владимир Ханукаев, директор компании Greece, центральный офис которой находится в Салониках, рассказал, что появление этого закона было вызвано острой внешнеполитической ситуацией 20-х годов прошлого века, Малоазиатской катастрофой и напряженностью отношений с Турцией. Сегодня же данное разрешение на приобретение недвижимости гражданами стран, не являющих членами Евросоюза, относится, скорее, к формальностям. Однако его получение занимает время (от нескольких месяцев до полугода), что зачастую отпугивает потенциальных инвесторов. Г-н Ханукаев подчеркнул, что закон № 22/24 является явно устаревшим, неактуальным для нынешней внешнеполитической ситуации и, более того, несовместимым с законодательной базой Европейского Союза. Таким образом, в самое ближайшее время ожидается отмена данного закона, в преддверии чего интерес к Северной Греции повышается уже сегодня. Следовательно, вслед за его отменой «взлетят» и цены в данном регионе.
Предлагая заглянуть в недалекое будущее, эксперт выделил еще ряд факторов инвестиционной привлекательности Халкидиков, которые вступят в силу уже через несколько лет. Дальнейшее развитие Северной Греции будет происходить благодаря реализации двух крупнейших международных проектов, а именно — строительства автомагистрали Эгнатия (Egnatia) и нефтепровода «Бургас—Александруполис». Это позволит повысить статус Северной Греции как экономически развитого региона, что, в свою очередь, приведет к привлечению большого количества крупных международных девелоперских компаний и автоматическому росту цен на недвижимость. С начала нынешнего года в Греции ожидаются ежегодные инвестиции размером в 5 млрд евро в год. Также г-н Ханукаев заметил, что только за последние два года на греческом рынке появились более 20 международных торговых сетей (в том числе IKEA, Media Markt, Leroy Merlin), что свидетельствует о «созревании» инвестиционного и потребительского рынка.

Почем вид на Эгейское море?

Как в любой курортной стране, цены на недвижимость здесь сильно зависят от близости к береговой линии. Дома «у волны» стоят практически вдвое дороже, нежели строения на второй и третьей береговых линиях. Также важную роль играет качество постройки и ее возраст.

В Греции почти нет многоэтажных построек. Даже в Афинах максимальная высота зданий составляет 6-7 этажей. Популярными предложениями среди иностранных инвесторов для отдыха и постоянного проживания становятся апартаменты в двух- и трехэтажных домах, таунхаусы или виллы. Площадь квартиры с одной спальней (с большой кухней и балконами), как правило, составляет около 70 кв. м, с двумя — около 100 и больше кв. м. Греческое жилье характеризует обязательное наличие балконов, террас и ухоженных двориков. Если говорить о новой недвижимости, то среди популярных на сегодняшний день предложений можно выделить таунхаусы площадью около 200 кв. м и апартаменты с двумя-тремя спальнями.
По данным, предоставленным Марией Коноваленко, директором компании «Митропа Юкрейн», цены на недвижимость начинаются от 1200 евро за кв. м в прибрежных поселках. В среднем же таунхаус или вилла с видом на море обходятся покупателям в 300-500 тыс. евро. Разумеется, диапазон цен достаточно условен и на рынке можно найти как шикарные особняки или целые острова за несколько миллионов, так и апартаменты или виллы до 200 тыс. евро. Например, за 189 тыс. евро можно приобрести виллу на острове Корфу, с садом и гаражом. Дом включает четыре спальни, гостиную и кухню. Можно приобрести и объект на стадии строительства. Мария Коноваленко привела в пример трехэтажный особняк недалеко от моря на Крите, предлагаемый за 250 тыс. евро.

Выгодными являются и предложения на рынке элитного жилья: по данным «Дом Хеллас Украина», вилла площадью 500 кв. м с земельным участком в 10-12 соток и своей бухтой обойдется в 1,2 млн евро.

Кроме вилл и таунхаусов, особой популярностью в Греции пользуются незастроенные участки, на которых можно возвести дом по индивидуальному проекту. Правда, это будет не дешевле, чем приобрести готовый дом: стоимость строительства — 1000-1200 евро за 1 кв. м, сроки возведения дома — от полугода до года.

По данным г-жи Коноваленко, цены на земельные участки, расположенные за чертой города, начинаются со 100 и достигают 300 евро за 1 кв. м. Дешевле обойдутся большие участки, которые продаются одним неделимым куском с целью получения разрешения на строительство. Минимальная площадь такого участка составляет 4 тыс. кв. м. Более высокая цена земли в черте города (300 до 500 евро за 1 кв. м.) объясняется тем, что эти участки являются делимыми.

Представитель компании «Дом Хеллас Украина» также отметил инвестиционную привлекательность покупки земельных участков. В пока не «раскрученной» Центральной Греции можно найти хорошие предложения земли стоимостью 30-50 евро за кв. м. Стоимость будущего дома определяется с учетом коэффициента застройки, который зависит от различных факторов (близости к морю, сейсмической активности местности и т. д.). Например, если величина коэффициента застройки земельного участка размером 600 кв. м составляет 0,4 (г. Катерини), то площадь возводимого дома не должна превысить 240 кв. м. Однако нельзя установить единые коэффициенты для разных областей Греции, так как значения могут отличаться даже в пределах какого-то одного острова или города.

Все эксперты отметили тот факт, что Греция славится своим качественным строительством. Отчасти это обусловлено расположением страны в сейсмически неспокойном регионе. Волей-неволей придется строить добротно, «на века», чтобы на протяжении долгих лет дом не боялся никаких природных катаклизмов. Представитель компании «Дом Хеллас Украина» рассказывает, что конструкция стандартного дома предполагает армированный (металлобетонный) каркас и мощный фундамент. Экологически чистое жилье является нормой: в строительстве применяется бетон исключительно высокой марки, в качестве наполнителя стен используются кирпичные блоки, на крыше — натуральная глиняная черепица. На окнах устанавливаются алюминиевые стеклопакеты. Натуральные материалы характерны для отделки пола и стен. Как в интерьерах, так и экстерьерах, а иногда — даже в покрытии набережных, повсеместно применяют мрамор, который добывается в стране и характеризуется небольшим содержанием меди.

Выбираем «с умом»

Право покупки недвижимости в Греции имеют как граждане Евросоюза, так и стран, не входящих в него. Процедура не отличается от приобретения недвижимости в других странах, за исключением единственного, рассмотренного выше условия: земля, квартиры и строения в приграничных зонах могут быть приобретены в собственность только после получения официального разрешения. Кроме этого, существует ряд ограничений, применяющихся в отношении греческих и иностранных граждан. Они касаются лесных массивов, природных заповедников, археологических памятников и др.

Отдельно оговорим вопрос получения кредита. Кредиты под залог недвижимости (ипотека) в Греции доступны для всех, вне зависимости от гражданства, и предоставляются для приобретения и домов, и земельных участков. Мария Коноваленко рассказала о различных ставках кредита в Греции. «Плавающая» ставка состоит из Euribor (3-х месячного, составлявшего в мае 4, 857%) и фиксированного на весь срок кредита спреда (1,55-1,7%). Имеется возможно погасить кредит раньше, до окончания срока, без уплаты штрафа. Фиксированная ставка по кредиту на 3 года составляет 5,5%, на 5 лет — 5,6%, 10 лет — 5, 85%, 15 лет — 6,10%. Данная система удобна для тех, кто предпочитает стабильность и фиксированные платежи. Выплата кредита производится ежемесячными платежами в евро, причем возможно списание со счета клиента. Кредит предоставляется на срок до 35 лет. Однако его выплату необходимо завершить до достижения 70-летнего возраста.

Сумма предоставляемого кредита может составить до 75% от стоимости недвижимости, без ограничения суммы кредита. 25-30% от стоимости должны быть переведены на счет заявителя в банке, выдающем кредит.

С получением кредита в Греции связаны следующие платежи (данные действительны на июнь 2008 года): оплата за подачу заявления и оформление кредита — 350 евро, расходы по осуществлению проверки юристом и инженером — около 650 евро, оплата регистрации залога (0,80% от суммы ипотеки, составляющей 120% от суммы кредита), страхование объекта недвижимости. Для оформления кредита необходим национальный паспорт или удостоверение личности, подтверждение доходов (последняя налоговая декларация, НДФЛ, для самозанятых — две последние налоговые декларации), подтверждение перевода взноса (25-30% от стоимости недвижимости) в банк, выдающий кредит, а также информация по иным кредитам, которые имеются в настоящее время. Документы должны быть переведены на английский или греческий язык, а перевод заверен адвокатом.

Мария Коноваленко представила свое видение безопасной и надежной покупки в Греции, для удобства разделив весь процесс на несколько этапов. Для начала эксперт советует обратиться в агентство по продаже недвижимости, который окажет квалифицированную помощь в выборе желанного объекта и предупредит обо всех законодательных тонкостях и ограничениях. Выбор подходящего варианта осуществляется как дистанционно, так и «на месте» — в самой стране, где сопровождением покупателей займутся греческие партнеры украинского агентства. Можно совместить приятное с полезным, и, приехав на летний отдых в Грецию, посвятить несколько дней изучению заранее выбранных вместе с риелтором вариантов.

В обязанности агентства, плотно сотрудничающего с адвокатами, входит проведение переговоров с продавцом, содействие в получение разрешения на покупку, проверка юридической истории объекта недвижимости, подготовка проекта договора купли-продажи, присутствие на сделке, помощь в регистрации перехода права собственности и оказание прочих юридических услуг. Одним из первых шагов для оформления приобретения недвижимости является получение регистрационного налогового номера (AFМ) на основании заявления, поданного в налоговый орган.

Договор купли-продажи и документы о передаче недвижимости должны быть подписаны у нотариуса и им же заверены (2% от стоимости объекта). Следующим шагом после заключения договора станет уплата налога на приобретение недвижимости (9-11% от стоимости объекта). Нотариально заверенный договор купли-продажи недвижимости является действительным только в случае его регистрации в Реестре недвижимости или Земельном реестре (кадастре). Только после этого к покупателю переходит право собственности (0,5% от стоимости объекта).

Также риелторская компания может взять на себя полный комплекс услуг по дальнейшему управлению недвижимостью: сдавать недвижимость в аренду, перечисляя деньги на счет клиента, оплачивать коммунальные и другие услуги, контролировать состояние недвижимости и прочее.