Новые возможности европейской жизни для граждан Украины
В силу исторических, географических, климатических и целого ряда других причин, рынок недвижимости Германии сформировался довольно неоднородным и разнообразным по своим ценовым и типовым предложениям. Постараемся рассмотреть причины и последствия этой разнородности, выявить основные тенденции, а также обозначить «подводные камни» и «бонусы», которые поджидают украинских граждан, решивших доверить свой капитал немецкой стабильности и надежности.
Германия, площадь которой составляет 357 022 кв. м с проживающими на ней (по данным на конец 2007 года) 82 млн 244 тыс. человек, разделена на 16 частично независимых федеральных земель. В каждом отдельно взятом регионе динамику цен на недвижимость задают центральные города, самые крупные из которых Берлин, Кельн, Мюнхен, Гамбург, Дюссельдорф, Франкфурт. Таким образом, рынок Германии представляет собой децентрализованную совокупность рынков отдельных земель, что, по мнению экспертов, делает его более устойчивым к различным кризисам, которые могут разразиться в разных частях страны. Это выгодно отличает Германию от той же Украины, где рост цен на жилье зависит от столичного рынка недвижимости, и снижение (или взлет) их в крупных городах влечет за собой соответствующие изменения в регионах.
Западно-восточные перспективы
Географическое расположение жилья является одним из основных факторов в установлении его цены. В Западной Германии рынок недвижимости уже давно сформировался. Естественный рост цен составляет, по данным различных респондентов, от 2 до 4% в год. Именно западные германские земли, в первую очередь земля Nordrhein Westfalen (Северный Рейн-Вестфалия) являются, пожалуй, наиболее привлекательными для инвестиций, и в первую очередь для покупки жилья. Здесь уже имеют свои резиденции граждане многих стран Евросоюза, и в последнее время рынок жилья крупных городов этой земли (Кельна, Дюссельдорфа, Эссена и других) стал особо привлекателен для граждан России, которые скупают жилье здесь буквально многоквартирными домами.
В восточных землях Германии пустуют целые районы, так как дома не отвечают современным стандартам строительства. Директор украинского представительства агентства «Берлога» Татьяна Кришталь объясняет это активным оттоком коренного населения из Восточной Германии: люди уезжают в другие города и страны, где могут найти более высокооплачиваемую работу. Немцы предпочитают приобретать новое, пусть и более дорогое жилье на западе, чем дешевое на востоке. Главное — чтобы оно соответствовало современным требованиям к обустройству и оборудованию дома, которые обеспечивают экономию на воде, электроэнергии, отоплении. А это волнует немцев не меньше, чем победа «Баварии» в Лиге чемпионов, ведь бережное отношение к ресурсам поощряется на государственном уровне путем снижения налога на недвижимость.
Многие эксперты в той или иной форме говорят о том, что процветающие западногерманские федеральные земли и восточная земля Бранденбург представляют собой два полюса немецкого рынка недвижимости, разительно отличающихся друг от друга по развитию, ценам и уровню жизни.
По мнению независимого эксперта по недвижимости в Германии Вадима Ильяева, сейчас ситуация на рынке недвижимости в Германии, по сравнению с другими европейскими странами, является уникальной: дома и квартиры, находящиеся в приличном состоянии, остаются недооцененными. Они имеют хороший потенциал роста стоимости, который уже наметился, в основном за счет увеличенного спроса из-за рубежа. И этот спрос не случаен: на сегодняшний день стоимость квадратного метра жилья в Германии в среднем в 1,5-3 раза ниже, чем в больших городах Украины и России.
Германия была и остается одной из самых надежных и экономически стабильных стран Европы, покупка недвижимости в которых позволит не только сохранить, но и приумножить свои сбережения. А взвешенный выбор лучше всего сделать при поддержке грамотных и надежных риелторов, которые подбирают недвижимость в максимальном соответствии требованиям клиента, помогая ему оценить все плюсы и минусы различных предложений.
Для себя или как возможность заработка?
В качестве еще одного важного направления инвестиций наши эксперты выделили вложение капитала с целью получения прибыли от аренды. Итак, на что может рассчитывать владелец недвижимой собственности в Германии при сдаче ее в аренду?
Сразу оговоримся: немцы предпочитают снимать, а не покупать квартиры и дома. Всего немногим более 40% немецких граждан владеют собственным жильем, в отличие от многих западноевропейских граждан. Так, по данным Евростата, в Испании этот показатель составляет 81%, в Ирландии — 78%, в Великобритании — 69%... Возможно, демографические сдвиги, кредитная политика, низкие ипотечные ставки изменят ситуацию, но пока Германия остается где-то в конце этого списка.
Особенно популярно (как среди квартиросъемщиков, так и покупателей) жилье в крупных городских центрах, таких как Кельн, Мюнхен, Гамбург, Франкфурт. На рынке есть много предложений объектов с уже заключенным договором аренды. Недвижимость приносит владельцу от 6 до 12% годовых только за счет аренды, а если учесть рост цен на недвижимость, то вложение получится очень выгодным даже по сравнению с депозитом в швейцарском банке. В данном случае метраж и количество комнат не имеет значения, важна только рентабельность. Если сравнивать с сельскими домами, то иностранцами намного охотнее скупаются квартиры в городе: они дешевле в содержании, да и цены на них растут быстрее. Средняя ставка арендной платы в Берлине составляет 6 евро за кв. м, в новых домах — до 14 евро за кв. м.
Правом сдать свою недвижимость в аренду обладает любой владелец, в том числе и иностранные собственники. Кстати, в этом может помочь риелторская фирма, через которую недвижимость была приобретена. По словам Вадима Ильяева, на данный момент немецкая недвижимость достаточно популярна у российских граждан. Чаще всего ими приобретаются отдельные квартиры, но постепенно начинает расти интерес и к отелям, а также флагманам рынка недвижимости — многоквартирным домам. По словам эксперта, подавляющее большинство квартир отдают в управление компаниям с условием сдачи их в аренду и получения прибыли. Управление подразумевает полный спектр услуг по функционированию жилья, включая устранение технических проблем и всевозможных расчетов с жильцами. Конечно, содержание недвижимости оплачивается отдельно. За управление многоквартирными или просто большими объектами взимается от 6 до 8% арендной платы. Управление одной квартиры в среднем обойдется собственнику в 40-50 евро в месяц, в зависимости от размеров квартиры и величины прибыли.
Коммунальные платежи напрямую зависят от того, насколько современным оборудованием оснащено жилье (есть ли в доме лифт, централизованная подача горячей воды и пр.), а также размеров участка, на котором стоит дом, и площади самой квартиры. Потребление тепла и воды измеряется счетчиками, и в конце года владелец получает расчет (при перерасходе он должен доплатить, а при малом использовании ЖЭК возвращает сумму владельцу).
Крупнейшие в Германии
Рассмотрим подробнее самые крупные города Германии с точки зрения их инвестиционной привлекательности, в том числе и для украинских покупателей. По данным статистики, в Германии сегодня — четыре города-миллионника: Берлин (восток), Гамбург (север), Мюнхен (юг) и Кельн (запад).
Мюнхен, баварская столица, является самым дорогим городом Германии. Ценителей истории Мюнхен увлечет соборами, театрами и музеями, сосредоточенными вокруг сердца города — площади Мариенплатц (Marienplatz), в районе которой расположены многие достопримечательности, например Фрауэнкирхе (Frauenkirche), самая большая церковь в Мюнхене, являющаяся также символом города. Но есть и другой Мюнхен, отнюдь не столь привлекательный для иностранных покупателей жилья. Например, промышленная часть города под названием Зэндлинг, выросшая на севере Шлахтхофа — традиционного района скотобоен. Зато чуть южнее, неподалеку от зоопарка, можно заглянуть в старую пивоварню, где производят белое пиво (ибо какая же Германия без пива?).
Стоимость квадратного метра в центре Мюнхена начинается от 3,5 тыс. евро за кв. м. В престижных районах есть спрос на элитное жилье, поэтому в центре полным ходом идет строительство многоэтажных домов с фешенебельными квартирами. По данным немецкой прессы, возле главной площади города Мариенплатц в скором времени вырастут дома с несколькими десятками квартир, стоимость квадратного метра в которых будет составлять от 8 до 15 тыс. евро. К минусам Мюнхена можно отнести тот факт, что большинство баварцев
крайне негативно относятся к иностранцам.
Говоря о северной столице Германии,
Гамбурге, стоит сказать, что он уступает Мюнхену только в цене на жилье, но никак не по части развлечений. Именно здесь находится знаменитый район Сан-Паули с его главной улицей Риппер-банн, эдаким мини-Амстердамом, где девушки легкого поведения предлагают себя, стоя в витринах под красными фонарями. Разумеется, это не единственное достоинство Гамбурга. Он омывается рекой Эльба и имеет прямой выход к Северному морю, так ценимому летом европейскими курортниками. Жилье здесь стоит от 1,7 до 3 тыс. за кв. м в зависимости от района. Но вот климат в Гамбурге, прямо скажем, специфический. Склонным к простудам не рекомендуется: здесь довольно прохладно практически круглый год.
Кельн — один из самых древних городов Европы. Дата его основания — 50-й год нашей эры. Когда-то здесь проходила северная граница Римской империи. Оригинальное название города — ССАА (Colonia Claudia Ara Agrippinensis), что в вольном переводе с латыни означает «Колония, основанная императором Клавдием в честь усопшей его жены Агриппины». В Кельне масса исторических памятников архитектуры. Но самым значимым строением и настоящим символом города является Кельнер Дом — самый знаменитый готический собор в мире.
Пожалуй, именно Кельн можно выделить среди других миллионников Германии как самый привлекательный для вложения средств в недвижимость, причем как для частного лица, так и для крупных бизнес-структур. Вадим Ильяев, специализирующийся на недвижимости земли Северный Рейн-Вестфалия, характеризует Кельн как место концентрации новых медиа. Именно здесь размещаются офисы ведущих телевизионных компаний Германии: RTL, WDR, Pro 7, Sат 1, Phönix и других. Кельн также снискал славу «научного» города: благодаря расположению в нем крупнейшего в стране университета и ряда институтов, сюда стекаются лучшие умы Германии, формируя профессорскую и студенческую часть местного населения. Ведь только в стенах Кельнского университета обучается около 64 тысяч студентов, в том числе и из стран СНГ.
Среди городов, следующих за четырьмя «миллионниками», интересным для инвестиций Вадим назвал еще и
Дюссельдорф, столицу федеральной земли Северный Рейн-Вестфалия. Климат в Кельне, Дюссельдорфе и более северных городах Рургебита (Эссен, Дуйсбург, Дортмунд) гораздо более подходящий украинцам, нежели в Гамбурге, а к иностранцам здесь относятся куда более лояльнее, чем в Мюнхене или Берлине. Кроме того, карта Кельна очень напоминает карту Киева, с той лишь разницей, что разделяющая город напополам река Рейн течет на север, а не на юг, как Днепр. И потому более престижным в Кельне считается Левый берег, а
не Правый, как в Киеве.
Стоимость квадратного метра площади в центре Кельна начинается от 2,8 тыс. евро за кв. м. Средняя же цена, по данным эксперта, равняется 2 тыс. евро за кв. м. В нижнем спектре возможны покупки жилья по 1,4-1,6 тыс. евро за «квадрат», как правило, с дополнительными вложениями в ремонт. Общую стоимость можно легко подсчитать самостоятельно, исходя из распространенных размеров квартир: метраж апартаментов в среднем составляет 25-38 кв. м, двухкомнатных квартир — порядка 50-68 кв. м, трехкомнатных — 70-85 кв. м, четырех- и более комнат — 90-170 кв. м. В Дюссельдорфе в среднем жилье стоит на 5-10% дешевле.
Говоря о
Берлине, в первую очередь следует вспомнить его историческое прошлое. Берлин, в отличие от большинства европейских столиц, не имеет единого центра. В 1991 году, в русле интеграционного процесса в стране, произошло объединение столицы —Восточного и Западного Берлина. Однако это не повлияло на существование в городе двух центров со своей спецификой и особым жизненным укладом.
По словам Татьяны Кришталь, весь Берлин поделен на зоны, и каждая из них имеет свою престижную (по примеру Сити) и «рабоче-крестьянскую» части. Если же говорить о ценовом разбросе, то стоимость недвижимости в этих районах (Сити) начинается от 2 тыс. евро за кв. м, в радиусе километра от Сити составляет уже 1,5 тыс. евро в качестве стартовой отметки, а далее опускается до 1,2 тыс. евро. При рассмотрении других районов эксперт предлагает ориентироваться на цену от 1,5 тыс. евро за кв. м. Конечно, есть в Берлине жилье и дороже, и дешевле среднестатистических показателей. Все зависит от расположения жилья относительно парка, реки или автобана, центральной части города или высшего учебного заведения.
В восточном Берлине можно встретить недвижимость и по 700-800 евро за кв. м. Но этот вариант подойдет, скорее, тому, кто готов на долгосрочную инвестицию. Директор компании «Берлога» высказала уверенность, что лет через 10 это жилье заметно вырастет в цене. Однако сегодня инфраструктура восточного Берлина (бывшего ГДР) еще сильно отличается от западного (ФРГ).
Как покупать
В Германии при покупке недвижимости не существует никаких ограничений для иностранных граждан, как и никаких привилегий для граждан ЕС. Более того, иностранец приобретает не только жилье, но и землю, на которой оно расположено в свою полную частную собственность.
После того, как желанная квартира или дом были подобраны, наступает время переговоров по купле-продаже между нынешним и будущим владельцами. Комментируя условия и особенности покупки, Татьяна Кришталь говорит, что покупатель должен обязательно обратиться к специалисту — маклеру с государственной лицензией. По ее словам, многие ошибочно полагают, что в Германии нет мошенничества.
Сделка происходит в нотариальной конторе. На ней присутствуют: покупатель, продавец, риелтор, нотариус и присяжный переводчик (если покупатель не владеет немецким языком на достаточном уровне). Покупателю необходимо иметь при себе паспорт. Нотариус — гарант сделки, предварительно проверив документы, предоставленные риелтором, готовит договор купли-продажи. Нотариус обязан зачитать договор вслух, после чего все присутствующие смогут задать вопросы и уточнить нюансы. Кроме всего прочего, в договоре указывается сумма сделки и срок оплаты за купленную недвижимость. Нотариус открывает специальный временный счет в немецком банке, на который должны поступить денежные средства в указанный в договоре срок. Как только деньги приходят на нотариальный счет, покупатель будет зарегистрирован в земельной книге как новый собственник земли в Германии (аналог БТИ). Иногда инвестору требуется приехать в Германию только пару раз: при окончательном выборе и осмотре приобретаемой недвижимости и при подписании нотариальных актов. Процесс покупки, включая внесение данных в государственный реестр собственности, займет около трех месяцев.
Автор: Юлия Башлак
Источник: Дом за рубежом
Ссылка:
http://mirkvartir.ua
Житло у КЬОЛЬНI, ДЮСЕЛЬДОРФI, МIСТАХ РУРГЕБІТУ
НАЙКРАЩI ПРОПОЗИЦIЇ!
- Багаторічний досвід роботи на німецькому ринку
- Високий професіоналізм, доведений німецькими сертифікатами
- Найбільша база пропозицій в кращих районах міста
- Допомога в одержанні кредитів під купівлю нерухомості
- Широкий спектр послуг з придбання прибуткових будинків та квартир
- Оформлення угоди згідно законодавства Німеччини
- Надання послуг в подальшому управлінні придбаною нерухомістю: пошук оптимальних пропозицій з оренди та їх реалізація
NRW.Houses@gmail.com
Контакт у Києві: +38 050 383 41 11
Контакт у Кьольнi: +49 160 977 19 254 |
 |
